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销售广告、宣传资料可否成为商品房买卖合同内容?

刘律师 1666

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宋某与某公司商品房买卖合同纠纷案

案号

徐州市中级人民法院(2011)徐民终字第216号

裁判要旨

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

2008年3月19日宋某与某公司签订商品房买卖合同一份,约定:“该商品房……总金额200876元”,同时约定某公司应于2009年6月30日前交付该房,若逾期超过90日后交房,宋某有权要求“出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行”。合同签订后,宋某支付了全部价款。2010年8月31日宋某在某公司处领取了房屋钥匙,办理上房手续,并领取违约金7922元。另查明,某公司在签约前曾制发关于“协丰森林湾”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊。宣传彩页上对小区设施进行了描述:……森林湾完全采用人车分流。园区内的道路是纯粹的人行步道……

结论

一审法院认为:1,某公司延期交付房屋,存在违约行为,判决支付宋某要求某公司按约定支付违约金的请求,驳回其要求赔偿损失的诉讼请求。2。虽然某公司宣传彩页对小区设施进行描述,但是不够具体,宣传彩页仅是要约邀请,不能构成商品房销售合同内容。判决驳回宋某要求某公司履行宣传彩页内容的请求。
宋某不服提起上诉。二审判决驳回宋某的诉讼请求。

法院认为

开发商虽然延期交付房屋,但已经按照合同约定支付了违约金,在诉讼过程中已经交付房屋,上诉人要求开发商赔偿其他损失,但上诉人并没有证据证明其损失,故不予支持。宋某要求开发商按照宣传彩页内容建设,但是根据《商品房买卖司法解释》第3条规定,开发商的宣传资料仅为要约邀请,只有在宣传内容具体确,对房屋价款构成重大影响下才能视为合同内容,本案中宣传彩页中“人车分流”的宣传不够具体,不能构成合同内容。

法官分析

商品房销售90%以上是以广告形式在社会上公开出售的,近年来确实出现过不少开发商为获取高额利润,夸大宣传情形。但商品房销售广告能否作为合同内容?开发商没有履行广告内容,买房人能否主张违约责任?根据合同法第15条规定,商业广告原则上属于要约邀请,也就是说商业广告只是一种吸引顾客的手段,出卖人不履行商业广告的宣传内容并不承担违约责任。但是在商业广告的内容符合要约规定的情况下,应视为要约。《商品房买卖司法解释》第3条也规定,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约。在这里强调广告内容的“具体”、“确定”,在商品房销售广告中,还要满足该广告对房屋买卖合同的订立及价款有重大影响的条件,以上条件均满足的情况下,即便广告内容没有载入合同内容中,如果开发商没有履行广告内容,也应当承担违约责任。如何理解上述的“具体”、“确定”,以及“对合同订立、房屋价格确有重大影响”。笔者认为,既然要将“要约邀请”视为“要约”,那么“要约邀请”就要满足要约的要件。从要约要件角度来理解这里的“具体“和确定”。要约是希望和他人订立合同的意思表示,“具体”是指要约必须满足足以使合同成立的基本的内容,“确定”是指内容可以根据一般生活常识或者特定交易行业的知识确定下来。也就是接受广告的不特定人,依据一般的生活常识或行业交易知识就能确定其内容,且内容是符合合同订立的基本要件的。在商品房销售广告中,如果开发商对开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的一些说明和允诺具体确定(比如:小绿化率达到80%以上,规划区域内有游泳池,每单元有两部电梯等内容),并对房屋价格的确定有决定作用,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同,则可以认定为是合同内容,开发商未履行广告内容的,可以要求赔偿违约责任。

(徐州市中级人民法院张蕾曹勇)

法律法规链接

《合同法》第14条、第15条

《商品房买卖司法解释》第3条

【观点】

出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺,如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响,而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的,应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定,买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同的内容,当事人违反该内容的,应当承担违约责任。